庞红兵律师做客中央人民广播电台

案例：杨先生选了一套商品房，和开发商签订了认购书，约定四天后签合同，交首期房款。杨先生交了四万订金，并在认购书中约定如果反悔订金不退。开发商给杨先生出具的收据上注有“订金”字样。四天后杨先生不想买房了，没有去签正式合同，认为四万元是预付款，要求开发商返还。案子到了法院，法院最后认定四万元非预付款，而是定金，驳回了杨先生返款请求。
律师：这个案子首先要明确两个概念，定金和订金。这两个概念是有严格区别的：定金是法律术语，订金是百姓的叫法，一字之差含义大不一样。定金有定金罚则，法律规定交付定金方违约则定金不返还，收取定金方违约则双倍返还定金。这个“定金”有法律上的特定含义，有保证签订合同的含义，受法律制约。而订金就是为履行合同方便，预先支付一部分款，没有担保合同履行的含义，就是预付款。

主持人：法律要求合同中必须用哪个订金了吗？
律师：主要还是看合同中写的是哪个字。而且定金是有数额比例限制的，不能超过合同标的的20%，订金则没有。只有特殊产品才有预付款的数额的规定。杨先生的案例中收据上是订金，开发商认为交付的四万块钱是用于保证签订合同的，不是预付款。我认为杨先生的理由是不足的，还是应该认定是定金。

案例：张某有个一百一十平的房子，房产证没办下来，赶在房价涨的时候卖给了李某，约定定金5万，预付款45万，包括定金，等李某取得房产证后5天内把剩款划进张某帐户。李某交付了预付款和定金。5个月后，张某通过中介告诉李某称定金协议暂缓执行，并私自换锁阻止李某装修入住。李某认为是张某看房价继续上涨想要不履行合同，遂将张某告上法院。
律师：这个案子的关键是张某如何看待定金协议，表面看定金协议只是一个从合同，主合同还未签订。但我认为定金协议实为买卖协议，因为协议中涵盖了主合同的主要条款，可以认定为房屋买卖合同，双方应该履行的。

网友：是不是合同中只约定定金，没有约定违约金，当对方违约时只能适用定金罚则，而不能要求违约金赔偿？那当定金不能补偿所受损失时怎么办？
律师：这是定金和违约金能不能并罚的问题，当定金罚则不足以赔偿受害方的损害时，法律规定，还可以要求违约金赔偿。

网友：我们跟开发商签订租地合同，后来开发商走了，不开发了，也没给租金，怎么办？
律师：首先看合同是不是合法有效的，如果合同有效，那么欠的租金可以通过法律途径索回。

网友：我们公司和河南的一个公司签订了加工合同，活干完了没给钱，法院判了但是执行很难，怎么办？
律师：如果判决生效后6个月内执行法院没有执行，就可以向上一级法院申请换执行法院。

案例：去年8月，田先生和一旅行社签订东南亚旅游合同，定金3800，旅行社开具发票。后来田先生单位突然安排田先生出差，不能出游了，田先生要求退回3800。旅行社答复钱已经用来办签证护照了，而且旅行社认为这笔钱是定金，田先生因个人原因不履行合同，不能返还。
律师：这个钱表面看是定金，但看一下具体合同，钱的功能是用于办理签证护照订旅馆，是用于消费的，还有合同中约定余款取机票时付清，所以这笔钱还是预付款的性质。判断定金和订金的标准：1、预付款是提前履行合同的义务，定金是保障合同履行；2、作用不同，定金除有担保作用外，给了定金还表示合同成立，预付款没有这个功能；3、法律后果不同，定金适用定金罚则；4、数额限制不同。定金不能超过合同标的的20%，预付款是双方可以协商。
本案中的3800已经是全部款项的80%左右了，显然已经不是定金了。田先生是可以要求返还的。

网友：我去一英语学校，被说晕了，28000元学几个月，办了入学手续，交了500元定金。回去后想反悔，500元能退吗？
律师：这个要看说晕了怎么理解，如果当事人认为学校夸大其词，有欺诈行为或胁迫行为的，那么主合同就无效了，定金合同也就无效了。如果无法证明，那么定金就要不回来了。

网友：我是一学生，去健身房，请了一私教，交了定金。后来我想过段时间再请，就不想补交款了，健身房不同意，说不补齐款定金就没收了，怎么办？而且合同中也没规定什么时间内补齐剩余的款。
律师：定金是和诚信联系在一起的。定金的期限要看合同的具体内容而定。如果没有其他问题，就要履行合同。
 
网友：我在郊区订购一二手房，五十多万，中介制造紧张气氛，让我当晚就定下。第二天又让我去看房，继续制造紧张气氛，我就交了1万定金。回家后我觉得房子还是不合适，不想买了，中介说退款要赔偿中介损失，合法吗？
律师：定金交了，合同就成立了。如果中介利用欺诈和胁迫手段，那么定金合同就可能无效，就能要回1万。但是必须有有力的证据证明中介有欺诈和胁迫行为。